El artículo 9.1.e) de la LPH señala como una de las obligaciones de todo propietario la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Ahora bien, hay algunos casos en los que el propietario puede exonerarse de contribuir a los gastos generales del edificio y sus elementos comunes. Veamos algunos ejemplos.
• Cuando así se establezca en el Título Constitutivo.
La doctrina y la jurisprudencia entienden que estas cláusulas deben ser objeto de interpretación restrictiva por cuanto suponen una excepción a la regla general contenida en el citado art. 9.1 e) de la LPH que obliga a todo propietario a contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota de participación.
Dependerá de la redacción, en este sentido y por poner algunos de los ejemplos más habituales, en el supuesto de que se establezca la exoneración de los gastos de «conservación y mantenimiento» del ascensor, deberán contribuir a los de sustitución de este elemento, del mismo modo se podría entender que la no participación en los gastos de «portal» no se pueda hacer extensiva a los de «portero».
Ahora bien, si se refiere a TODOS los gastos del ascensor habrá de entenderse que no tendrán que pagar gasto alguno por este servicio.
En este supuesto podemos encontrar una excepción y será el supuesto en el que, por ejemplo, el promotor se exonera del pago de los gastos hasta que las propiedades no sean vendidas. Esta cláusula se viene considerando nula, pues un comunero no puede exonerarse de la totalidad de gastos comunes. En este sentido citamos la AP Madrid de 9/10/2018 (SP/SENT/979903).
• Por acuerdo comunitario.
Es este caso se trata de la modificación del Título y, como señalábamos anteriormente, se deberá aprobar por unanimidad, salvo que se trate de nuevos servicios en cuyo caso, como hemos expuesto, la jurisprudencia admite que se puede hacer por el mismo quorum que el acuerdo principal, por seguir con el ejemplo anterior y más habitual, si se trata de la instalación de un ascensor, en la actualidad sería suficiente con el quorum de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios como señala la regla 2 del artículo 17 de la citada LPH.
• En el supuesto contemplado en el artículo 17.4 de la LPH.
Cuando con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Con independencia de la polémica que este precepto pueda derivar, lo que en estos momentos nos interesa es que, cuando la Comunidad decide que un determinado acuerdo se adopta como mejora y es aprobado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios (SP/DOCT/106707) los que votan en contra no deberán pagar los gastos que se generen. En este sentido, la reciente sentencia de Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 11/11/2020 (SP/SENT/1072947), ha estimado que los ausentes que no contestan en contra, no han votado expresamente a favor, se entienden que no están obligados al pago.
Ahora bien, nuestro criterio es que, el propietario no puede decidir si se trata o no de una mejora, debiendo ser la Junta, mediante el acuerdo, la que así lo establezca y en el supuesto de que alguno de los comuneros esté en contra, es decir porque la Junta no lo considere como una mejora, deberá impugnar el acuerdo en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH, pues en caso contrario la obligación de pago existe, con independencia de que se superen las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Guipúzcoa, 3/03/2015, (SP/SENT/812083), AP Granada, Sec. 3.ª, 3/06/2011 (SP/SENT/645770) o AP Madrid, 11/02/2004 (SP/SENT/60502).
Si bien conocemos otros criterios de los que son reflejo las resoluciones de la AP Madrid, de 26/09/2012 (SP/SENT/702023) y de Baleares de 22/09/2008 (SP/SENT/446643), en las que se señala que cuando esta nueva instalación u obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el simple voto en contra del comunero es suficiente para exonerarle del pago.
• Cuando se aprueban las instalaciones señaladas en el art. 17.1 de la LPH.
Este precepto establece que, en los supuestos en los que se adopten ese tipo de acuerdos sobre infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos, no se les podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado a favor en la Junta. Aquí está claro que solo los que aprueben estas instalaciones deben pagarlas, el resto, estarán exonerados.
En definitiva, la obligación de pago de la totalidad de los gastos comunes es el criterio general, e incluso el haber estado exonerando expresamente a determinados propietarios, mediante acuerdo, o de forma tácita, por la aprobación de ingresos y gastos a determinados propietarios, no significa que no pueda volverse a lo establecido en el Título, aunque no podrá hacerse con efectos retroactivos.
Fuente: SEPIN (del e-book «Gastos Comunes, obligación legal y exoneración»).
