Cuándo un propietario puede dejar de pagar gastos comunes del edificio.

El artículo 9.1.e) de la LPH señala como una de las obligaciones de todo propietario la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Ahora bien, hay algunos casos en los que el propietario puede exonerarse de contribuir a los gastos generales del edificio y sus elementos comunes. Veamos algunos ejemplos.

Cuando así se establezca en el Título Constitutivo.

La doctrina y la jurisprudencia entienden que estas cláusulas deben ser objeto de interpretación restrictiva por cuanto suponen una excepción a la regla general contenida en el citado art. 9.1 e) de la LPH que obliga a todo propietario a contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota de participación.

Dependerá de la redacción, en este sentido y por poner algunos de los ejemplos más habituales, en el supuesto de que se establezca la exoneración de los gastos de «conservación y mantenimiento» del ascensor, deberán contribuir a los de sustitución de este elemento, del mismo modo se podría entender que la no participación en los gastos de «portal» no se pueda hacer extensiva a los de «portero».

Ahora bien, si se refiere a TODOS los gastos del ascensor habrá de entenderse que no tendrán que pagar gasto alguno por este servicio.

En este supuesto podemos encontrar una excepción y será el supuesto en el que, por ejemplo, el promotor se exonera del pago de los gastos hasta que las propiedades no sean vendidas. Esta cláusula se viene considerando nula, pues un comunero no puede exonerarse de la totalidad de gastos comunes. En este sentido citamos la AP Madrid de 9/10/2018 (SP/SENT/979903).

Por acuerdo comunitario.

Es este caso se trata de la modificación del Título y, como señalábamos anteriormente, se deberá aprobar por unanimidad, salvo que se trate de nuevos servicios en cuyo caso, como hemos expuesto, la jurisprudencia admite que se puede hacer por el mismo quorum que el acuerdo principal, por seguir con el ejemplo anterior y más habitual, si se trata de la instalación de un ascensor, en la actualidad sería suficiente con el quorum de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios como señala la regla 2 del artículo 17 de la citada LPH.

En el supuesto contemplado en el artículo 17.4 de la LPH.

Cuando con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Con independencia de la polémica que este precepto pueda derivar, lo que en estos momentos nos interesa es que, cuando la Comunidad decide que un determinado acuerdo se adopta como mejora y es aprobado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios (SP/DOCT/106707) los que votan en contra no deberán pagar los gastos que se generen. En este sentido, la reciente sentencia de Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 11/11/2020 (SP/SENT/1072947), ha estimado que los ausentes que no contestan en contra, no han votado expresamente a favor, se entienden que no están obligados al pago.

Ahora bien, nuestro criterio es que, el propietario no puede decidir si se trata o no de una mejora, debiendo ser la Junta, mediante el acuerdo, la que así lo establezca y en el supuesto de que alguno de los comuneros esté en contra, es decir porque la Junta no lo considere como una mejora, deberá impugnar el acuerdo en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH, pues en caso contrario la obligación de pago existe, con independencia de que se superen las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Guipúzcoa, 3/03/2015, (SP/SENT/812083), AP Granada, Sec. 3.ª, 3/06/2011 (SP/SENT/645770) o AP Madrid, 11/02/2004 (SP/SENT/60502).

Si bien conocemos otros criterios de los que son reflejo las resoluciones de la AP Madrid, de 26/09/2012 (SP/SENT/702023) y de Baleares de 22/09/2008 (SP/SENT/446643), en las que se señala que cuando esta nueva instalación u obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el simple voto en contra del comunero es suficiente para exonerarle del pago.

Cuando se aprueban las instalaciones señaladas en el art. 17.1 de la LPH.

Este precepto establece que, en los supuestos en los que se adopten ese tipo de acuerdos sobre infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos, no se les podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado a favor en la Junta. Aquí está claro que solo los que aprueben estas instalaciones deben pagarlas, el resto, estarán exonerados.

En definitiva, la obligación de pago de la totalidad de los gastos comunes es el criterio general, e incluso el haber estado exonerando expresamente a determinados propietarios, mediante acuerdo, o de forma tácita, por la aprobación de ingresos y gastos a determinados propietarios, no significa que no pueda volverse a lo establecido en el Título, aunque no podrá hacerse con efectos retroactivos.

Fuente: SEPIN (del e-book «Gastos Comunes, obligación legal y exoneración»).

El plazo para ejercitar el derecho de retracto legal entre comuneros o colindantes.

El retracto legal es el derecho que tiene un tercero a subrogarse en la posición del comprador que adquiere el inmueble y con las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa.

El plazo para poder ejercitar este derecho es de nueve días, plazo que es de caducidad y que por lo tanto no admite interrupción.

Este plazo se computará desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, cuando la misma se haya producido, y en su defecto, desde que el comunero o colindante (según el caso) tuvo conocimiento de la venta. En este último caso, el conocimiento de la transmisión debe ser total, es decir, el retrayente debe haber conocido todos los pactos y condiciones de la compraventa, sin que sea suficiente, con el simple hecho de haber tenido noticia de la transmisión, pero sin l legar a saber cuáles han sido los pactos de la venta. En el caso de que el último día para interponer la acción de retracto fuera inhábil, se puede presentar la demanda el primer día hábil siguiente, tal y como establece el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de julio de 2010.

Novedades concursales del RD-Ley 5/2021.

El Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, publicado el pasado sábado 13 de marzo de 2021 y en vigor desde entonces, introduce las siguientes novedades en materia concursal:

A) Extensión de las siguientes moratorias a favor del deudor hasta 31 de diciembre de 2021:

– Para presentar concurso de acreedores: el plazo de dos meses para presentar el concurso comenzará a partir del 1 de enero de 2022.

– Para modificar el acuerdo de refinanciación homologado, aunque no haya transcurrido un año de la anterior homologación.

– Para presentar propuestas de modificación del convenio que se está cumpliendo, tramitándose siempre por escrito.

– Para no admitir a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado.

– Para presentar propuestas de modificación del convenio o acuerdos de refinanciación que se estén incumpliendo, y haya sido solicitada por parte de los acreedores la declaración de incumplimiento

B) Se mantienen las mejoras de agilidad en el proceso concursal hasta el 31 de diciembre:

– En los incidentes que se incoen para resolver las demandas de reintegración de la masa activa no será necesaria la celebración de vista.

– Se tramitarán con carácter preferente: (i) los incidentes en materia laboral; (ii) las actuaciones orientadas a la enajenación de unidades productivas o a la venta en globo de elementos del activo; (iii) las propuestas de convenio o de modificación; (iv) los incidentes concursales en materia de reintegración de la masa activa; (v) la admisión a trámite de la solicitud de homologación de un acuerdo de refinanciación o de su modificación; (vi) la adopción de medidas que el juez del concurso pueda tomar para contribuir al mantenimiento y conservación de los bienes y derechos; y por último (vii) respecto a las personas físicas, el concurso consecutivo y el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho.

– Para la enajenación de la masa activa, aunque en el plan de liquidación se haya previsto una determinada modalidad, podrá realizarse conforme a cualquier otra, incluida la que se realice a través de empresas especializadas, sin necesidad de modificar el plan de liquidación.

C) Se completará la modernización del régimen concursal español, en el marco de la transposición de la directiva europea sobre reestructuración e insolvencia.