En los casos en los que se renuncia por el vendedor a la exención del IVA en segundas y ulteriores entregas de inmuebles se produce lo que se denomina “inversión del sujeto pasivo”, esto es, el cambio de la condición de sujeto pasivo en el IVA, que pasará a ser el destinatario de la operación. En una compra de un bien o en la realización de un servicio, el que compra o recibe ese bien o servicio, pasará a ser sujeto pasivo, en vez del que vende o realiza ese bien o servicio. Por tanto, en una compra de inmuebles, el sujeto pasivo deja de ser el vendedor, pasándolo a ser el comprador.
La consecuencia es que el vendedor del inmueble dejará de repercutir IVA en su factura (expedirá una factura sin IVA en la que incluirá una mención del tipo “Operación en la que se produce la inversión del sujeto pasivo de acuerdo con lo establecido en el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA”) mientras que el empresario destinatario de la operación será quién deba autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable (el 10% en caso de viviendas y el 21% en otros supuestos), deduciéndoselo en la siguiente declaración. Es decir, incluyendo en su trimestral (modelo 303) el importe que correspondería a la cuota de IVA de la operación tanto en el apartado reservado para “IVA devengado”, como en el de “IVA deducible”, generalmente por el mismo importe en ambos casos, neutralizándose así ambas cantidades. Asimismo, dichos importes deberán declararse en el resumen anual del IVA (modelo 390).
Finalmente, recordar que cuando la transmisión de un inmueble tributa por IVA también se aplica el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por ser una operación que se formaliza en escritura y que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En el caso de la Comunidad Valenciana, el tipo impositivo de AJD en caso de renuncia a la exención de IVA se sitúa en el 2%.
