Paso 1. Ante todo, diplomacia.
En caso de tener algún vecino moroso en su Comunidad, lo primero, como casi siempre, es dialogar para intentar que la Comunidad pueda cobrar las cuotas debidas sin necesidad de acudir a la vía judicial, siempre dentro de unos límites dependiendo del montante adeudado, la duración en el tiempo de los posibles aplazamientos o fraccionamientos y la situación económica y laboral del moroso, pues no es lo mismo un propietario con antecedentes de morosidad o que decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna que aquel otro que demuestra voluntad de pago pero falta contrastada de recursos para poder atender puntualmente los recibos o derramas.
En este último caso, siempre es positivo aproximar posturas y plasmar lo acordado en un plan de pagos, que deberá ser aprobado en Junta General y constar en acta. Esta negociación la puede llevar a cabo el Presidente de la Comunidad o, en su caso, su Secretario y/o Administrador, aunque no deja de ser siempre recomendable contar con un abogado especializado en propiedad horizontal y con experiencia en negociaciones y transacciones extrajudiciales. Si no es posible alcanzar ningún tipo de acuerdo que satisfaga a ambas partes, o alcanzado éste es luego incumplido por el vecino, entonces la Comunidad no tendrá más remedio que pasar a otro nivel
2. En otro caso, echar mano de la Ley de Propiedad Horizontal.
Agotada la vía amistosa con el vecino moroso, la Comunidad dispone de varios recursos legales:
a.) Incentivar el pago del deudor con la privación de su derecho de voto. Los demás propietarios pueden privar al vecinomoroso de su derecho de voto en las Juntas, aunque no de su derecho a ser oído en las mismas (derecho de voz).
b.) Hacer visible ante el resto de vecinos la situación de morosidad del deudor. La Comunidad puede perfectamente dar publicidad a la morosidad del vecino en las citaciones a Junta y en las actas elaboradas en su seno. Pero siempre a efectos meramente informativos y con el debido respeto. En cambio, no está permitido publicar este dato en el tablón de anuncios sin el consentimiento expreso del vecino afectado. La Agencia Española de Protección de Datos haabierto expediente e impuesto cuantiosas sanciones avarias comunidades por este hecho.
3. El Juzgado.
Si el moroso no se aviene a negociar ni se siente avergonzado de su situación pese a ser conocida entre el vecindario, entonces ya no queda otra alternativa que acudir a los Tribunales.
El procedimiento a seguir, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, se encuentra regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y a través de él se pueden reclamar judicialmente deudas por gastos comunes dirigidas frente a los titulares de bienes inmuebles urbanos. Antes de nada, es recomendable contar con una nota simple del Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor sigue siendo el propietario de la vivienda.Luego, hay que convocar a los vecinos a junta extraordinaria (con aviso de privación de derecho del voto a los deudores) para que en ella se apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. Tras notificar fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y ser requerido de pago el propietario deudor (preferiblemente por carta certificada con acuse de recibo o burofax), si éste último no se pusiera al corriente de sus pagos, una vez recibido o recogido el requerimiento, entonces el Presidente de la Comunidad, autorizado para ello en junta, reclamará ante el Juzgado la cantidad adeudada. Si el moroso no quisiera darse por notificado del requerimiento y no acudiera a recogerlo en las oficinas de Correos, la notificación y requerimiento se entienden realizados transcurrido un plazo de tres días desde su inserción en el tablón de anuncios de la Comunidad.
El proceso judicial se inicia con una solicitud que debe presentarse en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor o, si éste no fuera conocido, en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago odel lugar en donde se encuentre la vivienda la finca, a elección del solicitante. A dicha solicitud se debe acompañar toda la documentación legalmente exigida. Una vez presentada y admitida la solicitud, el deudor tendrá un plazo de 20 días para pagar. Si no paga ni se opone expresamente al requerimiento, el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso. En cambio, si formula oposición, por los motivos que tenga a bien, el procedimiento se transformará en un juicio de reclamación de cantidad, celebrándose en su día la oportuna vista.
Tanto si el moroso paga tras el requerimiento, como si no hace nada tras recibirlo o es finalmente condenado a pagar por el juez, deberá correr también con el pago de los gastos de abogado y procurador en que haya incurrido la Comunidad (condena en costas).
