La extinción del arrendamiento se produce por causas objetivas, que operan automáticamente, según el Art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Cuando se pierda la finca por causa no imputable al arrendador, tanto si se trata de una pérdida material, como sería la destrucción física de la vivienda, (sin que pueda reconstruirse ni repararse) como cuando se trate de una pérdida jurídica (en el supuesto por ejemplo, de expropiación forzosa).
- Por declaración firme de ruina acordada por la Autoridad Competente. En este sentido la vivienda ha de encontrarse en una situación de imposibilidad de uso disfrute de la misma.
Por su parte, el arrendatario puede desistir del contrato en el caso de que el arrendador se proponga realizar obras de mejora en el inmueble que afecten de forma relevante a la viviendaarrendada (Art. 22 LAU).
Asimismo, y en todo caso, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (Art. 11 LAU).
El contrato se extinguirá cuando llegue su término o finalice su plazo de vigencia, es decir, que haya transcurrido el tiempo por el que celebró. Hay que tener en cuenta que, si se pactó la duración del contrato por un tiempo inferior a tres años (ya que las partes pueden acordar libremente la duración del mismo), el inquilino tendrá derecho a continuar en la vivienda hasta agotar ese término si así lo desea (transcurridos los tres años podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato), a menos que el arrendador tenga necesidad de la vivienda: en este supuesto tendrá que haber transcurrido el primer año de duración del contrato (apdo. 3 del Art. 9 LAU).
