El artículo 1.504 del Código Civil establece que: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.
Este precepto recoge lo que se conoce como una lex commisoria (medio para resolver el contrato) que viene circunscrita únicamente a la compraventa de bienes inmuebles y que concede un privilegio al comprador, pues podrá pagar después de expirado el término, antes de ser requerido. Por tanto, en este caso, el incumplimiento del comprador no determina automáticamente la resolución (y con ella la devolución de la cosa y el precio) sino que es un presupuesto para que el vendedor ejercite su derecho (potestativo) de resolución a través del requerimiento que podrá ser judicial o notarial, y nunca a través de otros medios también fehacientes como puedan ser el burofax, telegrama o la carta certificada.
Así lo vino a recordar nuestro Tribunal Supremo en su STS, Civil, no 315/11, de 4/07/2011 (rec 2228/2006): “No procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial”.
Por último, es reiterada jurisprudencia del Supremo y mayoritaria entre la doctrina científica en la posición que afirma que en la venta de un inmueble es siempre aplicable el artículo 1504 y no el 1124, aunque nada se hubiera pactado en el contrato, al tratarse de una lex specialis respecto el 1124 que es la norma general.
