Hay que diferenciar entre coeficiente (o cuota) de propiedad y coeficiente (o cuota) de participación.
El coeficiente de propiedad sería el valor porcentual que se asigna a cada vivienda o local cuando una edificación se divide horizontalmente en varios pisos o locales, correspondiendo a cada uno de estos componentes un porcentaje que sumados todos alcanza el 100%.
La cuota de participación en cambio puede definirse como el porcentaje en que cada piso o local participa en los gastos comunitarios y en sus beneficios, y que vendrá fijada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos -escritura de división horizontal-, por acuerdo de todos los propietarios existentes o, en su caso, por laudo o por resolución judicial. Asimismo, dicha cuota sirve para determinar la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para constituirse válidamente en junta y para la adopción de acuerdos.
Sobre lo anterior, no obstante, conviene aclarar también que si bien la regla general es que la distribución de los gastos se haga en proporción a la cuota de participación de cada propietario, pueden establecerse otros criterios en los Estatutos de la comunidad o bien mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, recogido debidamente en el Acta de la Junta. En este sentido, según establece el art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y para que un propietario no participe en determinados gastos, debe encontrarse previsto en una cláusula establecida en los Estatutos, o bien encontrarnos en el supuesto del art. 17.4 LPH:
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -en adelante, por sus iniciales LPH-, define la cuota de participación:
“A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
Por su parte, el artículo 5 de la LPH dispone que en el título constitutivo:
“se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
De aquí se extraen varias conclusiones:
1. La cuota de participación viene fijada en el título constitutivo (escritura de división horizontal) pero puede ser modificada y determinada en cualquier momento por acuerdo de la junta de propietarios del edificio -que debe ser adoptado por unanimidad – o por arbitraje o decisión judicial, llegado el caso. En el caso de modificación por acuerdo adoptado en junta de propietarios, como consejo, deberían incluirse estas nuevas cuotas de participación en los Estatutos de la Comunidad y éstos causar inscripción en el Registro de la Propiedad para que puedan ser oponibles a terceros y nuevos adquirentes.
2. Uno de los criterios para su determinación es la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
3. Pero además de la superficie útil del componente en relación con la total de la comunidad, para su fijación se pueden tomar otros criterios de referencia como el emplazamiento interior o exterior del piso o local, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse por el componente de los servicios o elementos comunes.
Es decir, que coeficiente de propiedad y cuota de participación son valores que no tienen por qué coincidir pues mientras que para calcular los coeficientes de propiedad se utilizan cuestiones técnicas (sustentadas en criterios objetivos puramente arquitectónicos) para calcular las cuotas de participación se han de tener en cuenta criterios subjetivos y circunstancias particulares de cada piso o local. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un coeficiente de propiedad bastante elevado debido a que posee grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, piscina, limpieza de escaleras, etc., puede tener una cuota de participación muy baja.
