Obras en vivienda o local: ¿Es suficiente la licencia administrativa sin autorización de la Comunidad?

La realización de obras por el propietario de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere el consentimiento de la comunidad en los siguientes supuestos:

a) Cuando las obras se van a realizar en elementos comunes , siendo el ejemplo más típico de estos casos cuando un propietario disfruta del uso privativo de alguno de estos elementos, por ejemplo un patio o una terraza, y pretender llevar a cabo obras en los mismos.

b) Cuando las obras, aún llevándose a cabo en el propio piso o local, menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario.

En estos casos, cuando se requiere autorización de la comunidad de propietarios para realizar obras, el hecho de que el propietario disponga de licencia municipal o administrativa de obras no le libera de la autorización de la comunidad de propietarios.

Así lo explica, entre otras, la sentencia de la AP de Guipúzcoa de 27-07-2007: “el hecho de que las obras realizadas en el local hayan obtenido la preceptiva licencia municipal, no resulta vinculante en el presente supuesto dado que dicha cuestión se mueve en el ámbito propio del Derecho Administrativo, que no afecta al derecho de propiedad o las relaciones privadas de los posibles afectados, que es materia propia del Derecho Civil y sometida con exclusividad a este orden jurisdiccional, por lo que aquellas son concedidas con la conocida cláusula ‘sin perjuicio de tercero y dejando a salvo el Derecho de Propiedad’. En definitiva, la licencia no puede limitar los derechos privados de terceros y constituye una relación de éstos con la Administración, pero no entre los propios particulares por lo que ninguna licencia administrativa puede legalizar una obra efectuada conculcando normas privadas sobre propiedad horizontal“.

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